現在才2102年，建設萬達商場那塊地上還種著莊稼。
整個城市往東的邊界線還沒擴張到那里，但是臨近住宅小區的低容積率地塊已經拍到400萬/畝的價格，加上商業用地容積率遠超住宅的1.5密度，按照市場價來評估的話，畝單價不會低于500萬/畝。
即便沒有萬達的名氣，能以30萬/畝的價格拿下，但是只要控制在100萬/畝的價格以內，怎么開發都不會虧。
要知道萬達模式并不全是商業。
在萬達廣場的邊上，必然伴有萬達公館。
幾乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市場價格出售商品住宅房，賺取的利潤足以覆蓋商業綜合體的成本。
除此之外，還能白撈一座星級酒店，一條影視院線。
對于羅陽來說，地產項目上賺到的錢用在本地，這種結果是最好的。
所以在他提出商業綜合體項目的概念后，飯局上的氣氛一下子熱鬧了起來。
“羅總，像這種項目的總投資一般需要多少啊？”
有些想要了解的信息，不一定要領導開口，熟練掌握藝術的紀建章趁著碰杯的功夫提出疑問。
“整體投資在10個億以上。”
即便把住宅的建設成本都算進去，也用不了這么多錢，畢竟土地等于白送。
但是投資額這玩意，只要不太離譜，膨脹個一兩倍沒問題。
“當然，這個數字把資金成本也算進去了。”
羅陽不想說的太夸張，稍稍解釋了一下道：“現在因為地產行情不錯，所以對項目融資的成本也抬高了不少，前幾天在魔都有兩家地產公司老板說起，借助金融平臺對外各融資5個億，利息給到了15。”
“15的年息？”
國土的沈振新詫異道：“這么算下來的話，5個億的資金，一年下來的利息都要7500萬？”
“是的，每年7500萬利息。”
羅陽點頭道：“而且都是借用兩年，算下來要支付1.5個億的利息。”
“這么高的利息，項目支撐的住？”
唐海林也驚訝萬分：“現在地產開發的利潤有這么高了嗎？”
“唐叔，人家不是這么算的。”
羅陽笑著解釋道：“他們在開發過程中運用了杠桿，加上開發節奏的利用，這5個億在兩年里可不止開發一個項目。”
“哦，你說說呢？”
唐海林頓時感興趣起來：“這對于我們今后的管理也是有用處的。”
其實這在地產開發業內不算是秘密，即便羅陽不說，他另外找個地產開發公司的負責人也能問到。
“比如一塊價值5個億的地塊，開發公司以15的年化利率借來使用，買下這塊土地進行開發.”
羅陽解說道：“土地拿到手之后，就可以放到銀行里進行抵押，按照現在的規定，一般是60，也就是3個億，當然，這筆貸款不會做太長時間，一般是8個月到1年左右的時長等到這3個億到位之后，開發公司再自己拿出2個億來，又可以另外拿一塊土地，如此循環。”
2012年的時候，陽市這種五線小縣城基本沒有外來開發公司進駐，絕大部分開發建設都是本地企業完成的。
地方性小型開發公司可能會有銀行貸款，但是絕對做不到上這么大杠桿的地步。
像唐海林他們這些領導，現在還沒有接受外來大型地產開發公司的洗禮，根本不知道在地產開發中杠桿能加到多大。
是啊，誰敢想啊。
某宇宙第一大房企，三十多億資本，撬動兩萬億貸款。
在行業暴雷之前，哪怕是業內都不敢相信。
所以酒桌上這幾個領導聽了羅陽的解說后，露出的表情已經不是驚訝，而是震驚了。
原來地產開發還能這么玩？
“.第一個開發的項目，按照現在的工程建設進度，大概在拿到土地后200250天左右開始預售，按照現在的市場行情，基本上78個月左右能賣掉90以上的房源，開盤就清盤的也不在少數。”
羅陽不管他們的震驚，散了一圈煙之后繼續道：“項目資金回籠之后，一部分留給項目建設，一部分用于還貸，剩下的大頭用于繼續拿地而第二個項目和第一個項目開工的間隔期大概只有一兩個月，后續開盤回款又可以續上還貸”
“嘶”
唐海林倒吸一口冷氣，隨后忍不住開口問道：“資金繃的這么緊，就不怕資金鏈斷裂？”
“怕啊。”
羅陽聳了聳肩膀道：“所以地產公司遇到行情不好的時候，有些扛不住的就會破產，爛尾樓就是這么來的當然，我剛才說的那種資金使用方式比較極端，一般來說，地產公司不會崩的這么緊。”
有些話只能點到為止。
現階段，大部分地產公司的負債率還控制在6070左右，大家比較理智，再過幾年，就往90、110、130的負債率上飆升，說好聽一點叫上杠桿，實際上就是拆東墻補西墻。
這還不算吃相難看的。
等到后來年底結算工程款，用承兌商票來減輕資金壓力，更有甚者，用上自家銀行的商票，兌現時間一拖就是一年往上，這才叫極限使用資金.
“難怪融資5個億能給到15的利息。”
紀建章感嘆道：“只要自己手里有三五個億，加上借來的這筆錢，兩年里能做四五個項目還不止。”
“是啊，如今的行情下，一個住宅項目的毛利不會低于25，四五個項目的話，總盈利超過100了。”
沈振新也附和道：“即便去掉30的兩年融資利息成本，還剩下70的毛利潤，平均下來每年達到35，這個收益真不低了。”
“不是不低，是很高了。”
小叔羅建民這時候也感慨了一句。
“小羅啊，你不會這么玩吧？”
前面之所以震驚，是因為沒見過，也沒聽說過。
但是在羅陽解說一遍之后，在座的幾個領導都能發覺里面的好處和弊端。
關鍵是這個弊端比較極端，萬一造成爛尾，就比較難收拾了。
所以唐海林比較關切。
“唐叔，我是本地人，在老家這么多產業，跑都跑不了的。”
羅陽笑著回復道：“別說拆東墻補西墻了，就算質量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”
“哈哈哈”
聽了羅陽這番話，唐海林哈哈大笑起來。
他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜遠山，回頭連他都逃不了。”
“我先把這杯酒喝了壓壓驚。”
羅陽端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。
“唐叔，你這么一說，我都不敢搞地產開發了。”
他放下杯子后道：“還是安安穩穩的做我的實體制造產業吧，規模做大了，地方政府還得捧著我，生怕我把總部搬遷掉.做地產的投入資金這么大，即便賺錢了也被叫好，太沒意思了。”
嗯，除非愿意上杠桿，把規模做大，然后組建一支歌舞團。
聽到羅陽有撂挑子的想法，唐海林不干了。
“小羅啊，像你這樣的本土企業家，我們還是放心的。”
他以為剛才的敲打重了，趕緊彌補道：“尤其是商業綜合體這種項目，能幫當地帶來幾千個就業崗位，已經不比一家上規模的制造業企業差了，我們政府該給的優惠也一定會給到位.”
剛才羅陽可是婉拒了住宅開發。
因為推不過他的情面，才提到了投資建設一個商業綜合體的想法。
本來就帶著猶豫，自己再給壓力，這個不比老姜差的小狐貍說不定就借機縮回去了。
“反正前期還要做不少準備工作，走一步看一步吧。”
羅陽笑著回應道：“剛才答應唐叔的規劃方案肯定會拿一套出來，至于后續會不會落地，還需要市里和投資方都覺得滿意才行，這里面一來一去的談判不是短時間能完成的。”
“不管怎么說，你先把方案草本拿出來。”
唐海林抓住羅陽的小尾巴道：“至于市里，我去和領導匯報，尤其何高官那里，他對于城市面貌改善這一塊非常上心，像商業綜合體這種項目，他一定會非常感興趣的。”
他這話倒是沒夸張。
記憶里，陽市的萬達廣場項目就是何高官在任的時候引進來的。
為了接觸萬達上層，據說還動用了他自己的私人關系。
說完這些后，唐海林也不給羅陽拒絕的機會，立刻使眼色，讓其他人轉移話題。
“羅總，前兩天茅總來我辦公室有點事，順帶聊到了你。”
國土的沈振新秒懂領導的眼神：“他笑著說被你老丈人騙到魔都去投了200萬米元，結果連晚飯都沒吃飽，最后不得不去吃夜宵”
“沒吃飽是真的。”
羅陽笑著回應道：“但是說到被我老丈人騙了這件事就不對了。”
說到這里的時候，他頓了頓。
“唐叔，洪主任、紀局、沈局，蔣秘書、小叔.”
端起酒杯挨個示意了一下，羅陽才繼續道：“你們瞧著吧，等到年底的時候，他們幾個老板得挨個請我岳父吃晚飯，到時候去見證！”
“羅總，這可是你說的啊！”
沈振新當即就道：“到時候他們請你岳父，必須帶上我們見證。”
姜遠山帶去魔都的幾個老板在陽市的名頭都不小，和洪主任以及羅建民可能不怎么熟悉，但是和唐海林、紀建章、沈振新他們三個可是都很熟悉的。
“豈止見證。”
羅陽一口干掉杯中酒之后道：“到時候你們看著吧，一個個得纏著我岳父，上趕著送錢，不收不行那種！”
除了知道一點情況的沈振新之外，其余幾個人都露出迷惑的表情。
“老沈，怎么一回事？”
紀建章立刻開口詢問。
沈振新看了羅陽一眼，見他沒什么反應，這才把他和茅總的話復述了一遍。
“茅總.宏達電纜的茅世昌？”
開發區的副主任洪燁在腦海里捋了一遍沈振新剛才說的話，隨后看向羅陽道：“你在魔都還搞金融投資？”
“嗯，不止金融投資，我還搞影視娛樂投資。”
羅陽點頭道：“魔都那邊產業的效益比較好，現金流充沛，總不能放在銀行里浪費吧，所以做了一些投資.”
“這么說來.”
洪燁的關注點和沈振新不一樣：“你在陽市的投資都來自于魔都那邊的收益？”
“可以這么說吧。”
羅陽想了想道：“一半來自正陽集團，一半來自魔都那邊.實際上正陽集團早期的生產地點也在千燈，挨著魔都，所以說來自魔都的收益也沒錯。”
“下半年市里有一個秋季招商會。”
洪燁非常感興趣的試探道：“你在魔都那邊人情面廣，能不能拉一些魔都的老板來陽市開發區投資？”
羅陽：“.”
好家伙，這就貼上來了？
哪里看出我人情面廣了？
“洪主任，我今年才22歲，哪有什么人脈關系。”
羅陽可不會被架住：“我白手起家才三年，期間還有一半時間在學校里上課，朋友認識幾個，但是要說關系廣，還真算不上為了這個，我岳父還把我介紹進了魔都陽市商會，就是為了讓我多認識幾個朋友。”
酒桌上所有人這才驚醒，原來剛才陪著他們侃侃而談的老板才22歲。
上個禮拜才大學畢業.
“不過我倒是聽說市里打算引進一所本科院校，已經在金陵那邊拜訪了不少關系。”
羅陽不光要把自己摘出來，還想借勢：“其實我覺得魔都那邊也可以搞一搞活動，市里聯絡一下，再找魔都陽市商會幫著協調，一起在魔都弄幾場聯絡會現在很多高校很想走產研一條龍的路子，利用魔都那邊陽市籍教授的能量，引進幾個這類項目到陽市來，說不定還真有可能。”
這樣也可以嗎？
洪燁腦子里有點迷糊；“研在魔都高校，資金在魔都老板手里，人家憑什么把結合項目放到陽市來？”
“咱們陽市引進高校的研究生院啊。”
羅陽笑了笑道：“本科階段也不可能有這樣的產研結合項目，咱們陽市可以和魔都高校談一談，把部分專業的研究生院放到陽市來，咱們市里給資金和政策，研搬過來了，想要結合研究成果的資金不就跟著來了？”
一語驚醒夢中人。
是啊，本科院校引進有難度，先引進一兩個研究生學院怎么樣？
還能兼帶著引入有研究成果的實驗室，甚至吸引到投資這些成果的資金 一舉三得啊。
這回不光是洪主任了，包括唐海林在內幾個領導再看羅陽的眼神，真的很驚艷。
這個年輕人真的只有22歲？
腦子是怎么長的