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第293章 員工震驚不一樣的人才房政策

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  7月15號。

  沐陽在辦公室看總部基地二期的建設規劃方案。

  三千畝地,其中用于改善員工生活的土地面積有一千畝,這一千畝地是君方補償星海集團,低價賣給星海集團的,實際也有h城z府的意思,想把星海集團留在h城,更想讓星海集團加大投資。

  星海集團是納稅大戶,去年實際納稅額約有十幾個小目標(去年,星海集團的企業所得稅是15)。

  從今年開始,開始執行三年免企業所得稅三年半免企業所得稅政策。

  企業稅收除去企業所得稅,還有其它稅種。

  比如最大頭的增值稅,按照星海集團這么高的利潤率,每一百億元營業額可能會有七八十億稅前利潤,那么增值稅就有十個億左右,再減去出口退稅(星海集團出口占比不多),再算上其它稅種,實際納稅也要繳納七八個小目標。

  也就是說,哪怕星海集團目前處于企業所得稅免稅期,按照今年上半年一百多億的營業額,實際納稅額可能要達到十億元。

  正常來說,一家企業的實際納稅率約為年營收額的47左右(包括出口退稅及各種政策,合理避稅之后)

  (實際數據查詢對比,比如江浙省百強企業2010年全年實現營業收入總額16260億元,實際納稅總額為684.54億元,4.21!)

  但是,企業行業不同,各種稅率都不一樣,所需繳納的稅還有可能有些差異,而且企業所得稅也不一樣,有的需要繳納,有的不需要,不能一概而論。

  這個4.21,只是一個參數值而已,估計透稅漏稅的不少,正常納稅肯定不止這么低。

  比如幾年后,喆利集團在2019年營業額為3285億元,僅次于阿里的3768億元。

  但是,喆利集團當年實際納稅額為396億元,為江南省納稅大戶,高于阿里的206億元。

  這兩家利潤不錯,有企業所得稅繳納,但有些企業利潤不好,企業所得稅少得可憐,如果虧本的話,甚至沒有。

  星海集團的總部基地二期建設,有七百畝地用于建造員工住宅,一百畝用于建造幼兒院和小學,這八百畝地是住宅用地,而另外2200畝地是工業用地,還要劃出兩百畝地用來建造員工的休閑場所。

  這兩百畝地用來建造員工休閑娛樂場所就有些擦邊球的意思。

  工業用地可以蓋員工宿舍,但有一定的占比,而且不能蓋住宅樓進行銷售。

  星海集團購買的工業用地價格不到三十萬元一畝。

  住宅用地價格為市場價格的一半,均價為每畝350萬元。

  星海集團所處位置比較偏,相同位置的小高層住宅樓毛坯房售價在每平方1.6萬元左右,樓面價每平方約為4500元6000元,按照2.5的容積率,每畝土地費用750萬元到1000萬元。

  如果是市區那種小高層住宅樓,目前每平方售價已經達到2.5萬元,按照當年土地拍賣,每畝土地費用約為1500萬元。

  如今,星海集團能夠半價購買住宅用地,每畝400萬元,800畝即32億元,按照每套一百平方計算,可建一萬三千多套住宅。

  按照z府的要求,這個住宅用地蓋的樓房只能低價賣給員工,不能外售。

  每畝400萬元,按照2.5的小高層容積率,樓面價約為2670元/平方米,包括精裝修,綜合成本能低到每平方7000元(地下車庫建設和綠化成本都要均攤到每套房里)。

  按照沐陽的規劃,算上利息,賣給員工的價格大概是每平方7500元左右(不同樓層會有差異),相當于市場價的43左右。

  公司一半產權,員工一半產權,員工具有使用權。

  如果員工想投資房地產,那只能購買市區的房子。

  星海集團這個房子政策出來,肯定有員工考慮到產權問題,寧愿花更多的錢買市區的房子。

  這個政策有點像幾年后,各城市為了吸引人才搞出來的人才房,比如溫城的本科生七折買房、d類和e類人才六折買房。

  但最終還是沒有多少人去買。

  問題在哪?

  第一還是限售和產權問題!

  這些人才房雖然可以流入市場,但如果要出售,要十年后才可以解除限售!

  而且,要先補償回z府才能出售。

  比如當時核定價為一百萬元,七折買,那就得先補償30萬元給z府才行,才能拿到全部產權。

  當然,如果漲價了,的確是能賺到了。

  光“能流入市場”這個權限,相比星海集團的人才房政策的確是強不少。

  星海集團的政策是如何的呢?

  比如員工花了50萬元買了房子,會按照銀行基準利息4.9補償進行回購。

  如果住了十年,這個銀行利息就是24.5萬元。

  也就是說,星海集團需要花50萬24.5萬裝修折扣進行回購,員工不虧。

  實際上,也相當于“漲價”了24.5萬元,員工從星海集團賺到24.5萬元利息。

  如果員工貸款買,那多出的銀行貸款利息,星海集團不會支付這一部分銀行利息,會比這24.5萬元多出一點,再加上星海集團補償的24.5萬元,可能只虧個一兩萬元利息。

  越早買越便宜,如果第二年買,那就是50萬元2.45萬元,這個房價并不是固定不變的。

  但是,星海集團是百分百回購。

  而溫城的人才房,還得有人購買才行,如果沒有人購買,那就相當于被死套了。

  因為,這些人才房所處的位置和樓層,大多是各房開賣不掉的尾盤!

  房開賣不掉房子,銀行收不回貸款。

  就特么的把風險轉移到人才上來了!

  這種樓盤,十年后,還不一定能賣得掉!

  如果是火盤,房開怎么愿意賣給z府當人才房呢,想拿z府的錢可不容易。

  第二個問題,說是本科生七折買房,還有很多的“條件”!

  比如必須是市里的“緊缺專業人才”、全日制本科、要已與用人單位簽訂3年以上全職工作合同、在本地未有住房、年收入超過十萬元等申購條件。

  限制合同,特別是要求三年以上合同,對人才來說非常不利。

  那就意味著不能跳槽,就算合同到期,也只能到本城另外一家企業或者單位工作。

  企業利用員工簽了人才房合同,就不愿意給這個員工漲工資,因為必須在企業里干滿三年,而且能去的地方太少了。

  第三個問題,人才房的核定價問題。

  核定價會比房開定價偏低一點,但比實際價格偏高一點。

  比如房開定價一百萬元,核定價可能就是98萬元。

  但真實購買,會有各種優惠,比如參加房開的驗資、凍資、開盤等活動,按時簽約、一次性付款等優惠,實際價格只有95萬元左右,如果是尾盤,甚至低到91萬元。

  所以說,七折還要打個折扣,大概是7.5折差不多。

  其它城市搞的人才房政策,不是表面上那么簡單,真正讀完紅頭文件,那些申購條件,會有不少人罵娘的。

  說到底,這z府的便宜哪有這么好賺的。

  相比之下,星海集團的人才房,雖然有限制,但至少比某些部門制定的政策“靠譜”多了。

  購價不到五折、百分百能賣、精裝修交付、出售無時間限制,真正能惠及到員工。

  沐陽打算把這個購房優惠政策和申購條件盡快公布,不能等到建造好之后才公布。

  肯定會有一些員工看到這些申購條件、共有產權、回購價格后會有猶豫的,不是所有人都愿意購買公司的房子,除了價格,還有位置。

  如果白等兩三年公司才出政策,這些不打算買公司房子的員工就會罵娘了,錯過在市區買房的最佳時機。

  幾天后,這個人才房政策就在公司里公布了。

  董事長沐陽簽字,文件不假。

  等員工知道消息后,立刻在公司里引起轟動,全體員工熱烈議論。

  “哇,是所有人都有資格購買,包括工人,但由于建造快慢問題,優先公司的特殊人才和老員工。”

  “價格已經出來了,精裝修交付,每平方7500元左右,實際會有點誤差,這個價格真特么的便宜呀!市區里都賣兩三萬了,那些房開肯定要罵我們公司了,本來我們賺了錢,還指望我們去消費,這一下子,呵呵,想從我們身上賺到甜頭,不可能了。”

  “每平方7500元,真的是廉價,只是這個共有產權還看不懂。”

  “最小面積89平方,是小三居;最大面積150平方左右,大四居,公攤面積不大于21,小高層,容積率2.5,很不錯了,那些房開,同樣是小高層,但容積率達到3.0!”

  “人車分流,鋁合金幕墻,車庫價格為2萬元左右,配套幼兒園和小學,非常不錯。”

  “限售,限價,還能理解,畢竟公司買地成本高,成本價賣給員工,董事長真棒,這下子我們普通員工也能買得起房子了。”

  “89平方,66.75萬元,首付三成就是20萬元,我們普通人還有點希望,市里那個房價,直接絕望了。”

  “那什么時候動工呀?沒有說明。”

  “沒說具體時間,只是說已經啟動方案,今年應該要動工。”

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