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第119章 土地拍賣

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  最終,熱巴還是沒有打出電話,可把她糾結死了。

  這才離開沒多久,人家說有急事,估計也沒空見她。

  商健在申城新買的新天地香山路1弄的獨棟別墅住了一晚。

  鬧市里獨占一棟別墅,是他前世多年的夢想,想逛街,走出小區就是;想散步,小區里或附近的復興公園就不錯。

  以前羨慕那些富豪走進這種別墅小區,而如今,自己悠閑地走在小區里,也是其中業主之一。走出小區,路過的路人也會投來羨慕的眼光。

  人與人看似沒有等階,但當這些物質條件擺在眼前時,對大數人來說,鬧市里的一棟別墅都是一輩子仰望,階級等級就看出來了。

  買了別墅,商健還是感覺心里沒有前世在城里一定有房子的執念,這方面的遺憾沒有了。

  晚上時,給父母打了電話,告訴他們在申城買了別墅,讓他們有空時,可以出來散散心。雖然這樣花錢,被父母嘮叨了很久,但商健通過電話,也能聽出父母心里的喜悅。

  第二天早上,商健就趕往粵城。

  土地拍賣,后天就要開始了。

  商健一行三人到粵城后,入住富力麗思卡爾頓五星級酒店,這酒店離粵城塔僅一公里。

  秘書為商健預定了一百多平方的行政粵城塔江景套房,設施豪華,高樓270度觀景,有獨立的客廳,四千多塊錢一晚,的確物有所值。

  從桂城過來的星辰建筑公司的幾人也在這個酒店入住,等待老板到來。

  商健到了客房,洗了一個澡,就叫下屬到自己客房客廳來,開個小會。

  一會后,六人圍坐在茶桌四周的真皮沙發上。

  除了商健,這五人是房開公司的四個高層和高工,分別是新任命的星辰房地產粵省公司總經理雁南飛、副總兼營銷總監達柯南、技術總監林成健、工程部總監婉小磊和技術高工蒲丁。

  商健給各人倒了一杯茶,自己抿了一口,才說道:

  “雁總,你把后天的土地拍賣情況說下。”

  商健從達柯南手中拿過幾宗拍賣土地的資料,資料都是提交保證金后拿到的官方信息和公司匯總的資料,上面有現場土地和周邊環境的彩色照片。

  總經理雁南飛恭敬地說道:“好的,董事長。各位,我先把情況說明一下吧。

  按照老板的大方向指示,我們將以粵城增城區選擇為公司的第一處開發樓盤之地,后天增城區有幾宗地要拍賣出讓,其中我們看中的有兩塊地,這兩塊地的土地使用用途為城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。

  其中一塊地e0701,位于朱村大道東與g94交叉路口向西五百米,用地面積為59476平方米(折合89.21畝),要求容積率不大于2.9,配套用房起始面積200平方,起始價2.458億元,起始樓面價約1653元/平方米。

  另一塊地,e1201地塊,位于汽車城大道和廣園快速路交匯東北側,用地面積為56889平方米(折合85.33畝),要求容積率不大于2.9,配套面積400平方,起始價2.513億元,起始樓面價約1766元/平方米。

  第一塊地,按照目前的增城的房價趨勢,我認為第一塊地的毛坯售價定價為9500元/平,那么,樓面價不能超出2300元/平方,我們才能保證利潤。

  第二塊地,毛坯定價為9800元/平,競拍樓面價不能超出2400元/平方。

  今天,我們已經提交保證金,據拿到的消息,我們的競爭對手,主要是恒d地產、億科、保利、招商蛇口、富利地產等十幾家房開公司。”

  商健邊看資料邊聽雁南飛述說,然后就開發這兩片土地的成本和利潤做一個估算,判斷是否值得投資開發,估個最高競拍價。

  保密條例,大家都清楚。就算猜到別人大概估價,但如果超出預算,敢不敢繼續競拍又是另外一回事。

  雁南飛的估算只是自己的估算,也許有些遺漏,讓大家積極發言,明天再去一次踏勘,陪老板去看看那兩塊地的實際情況。

  這個月,增城區房價均價在8900元/平,在年底時,將增漲到1.05萬/平。

  小會議完之后,商健讓雁南飛留下來。

  順便問了他一些問題:“雁總,房地產公司一般要繳納什么稅?在這方面我不太清楚。”

  雁南飛對老板很恭敬,覺得老板不懂這個也屬正常,耐心地說:“總的來說,房地產公司需要交納的稅種有:營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。可能各省情況不一樣,但都差不多。”

  “聽著好復雜,稅種這么多,我都感覺有些頭暈。”

  “是挺復雜的,一般人還真弄不清楚,我寫個例子,你看一下,大概就清楚了。”

  雁南飛拿來一張白紙,唰唰唰寫了一串文字和數據。

  幾分鐘后,遞給商健。

假設:土地費用3.2億元,計劃開發10萬平方  一、假設:營業收入16億元(商業、車位、住宅)

二、開發成本土地費用3.2億元以下第1項到第5項相和76000萬元  1)報批報建費2400萬元(240元/平方)

  2)開發前期準備費用1600萬元(160元/平方)

  3)社區管網工程費5000萬元(500元/平方)

  4)建安工程費30000萬元(3000元/平方)

5)園林工程費、配套設施費、資本化利息5000萬元三、銷售項稅金及附表以下第1項到第5項相和13112.9萬元約13000萬元1)營業稅營業收入的58000萬元2)土地增值稅營業收入的2.54000萬元3)教育專項資金營業收入的0.1160萬元4)印花稅工程支出的0.03(工程支出開發成本土地費用利息約43000萬元)12.9萬元  5)教育附加稅、城鄉建筑維護稅、防洪基金大約880萬元(取費基數大概8000萬元,稅率約11)

6)土地使用稅6元/平方×10萬平方60萬元四、期間費用銷售費用管理費用財務費用約5000萬元利潤總額總營業收入開發成本銷售項稅金及附表期間費用1600007600013000500066000萬元凈利潤利潤總額的75(企業所有稅為利潤總額的25)66000萬元×7549500萬元總投資開發成本期間費用81000萬元  投資利潤率66000/8100081.4

  銷售利潤率66000/16000041.25

  雁南飛羅列的例子比較簡單易懂,商健這個外行,很快看明白了,贊道:“嗯,你這例子看上去通俗易懂,我大概搞清楚了。很多房開說利潤率只有十來個點,難道是忽悠人的?”

  雁南飛搖頭:“老板,這張紙上的利潤率數據,是按照全部銷售完的房子和商鋪來計算的,當然會高很多。實際上,房開公司銷售不好時,利潤率會很低,甚至有可能虧本。但是,這些房開說利潤率只有十來個點,指的是銷售利潤率。

  但不管怎么樣說,這行業的投資利潤率都算是非常高了,如果能六七個月內清盤,年投資利潤率就特別高了,很多行業遠遠比不上。

  我上面羅列的數據跟實際情況有些差異,但相差不大,我之前開發的幾個樓盤。”

  “嗯,沒什么事了,你先回去吧。”

  商健留下他寫的數據,雁南飛點了下頭,退出老板的套房。

  第二天早上,商健和房開公司的幾個高層實地踏勘擬出讓的土地,了解土地現狀和周邊環境。

  土地是一片荒涼,但周邊的公路已經建好。

  八九畝左右的土地,看上去其實也不大,啥也沒有,但市場價格就值三億元左右,一畝地就值三千萬元左右。

  看了半天,又再次開小會。

  剛剛升級時,商健能拿出來的現金就有8億元。

  買技能、招聘人才和購買技術資料,花了一億多元,買別墅,又花了2500萬元。

  生態農莊的40億元不能動用,動手了還是從他這邊扣除,所以,他能用的資金大概是6.5億元。

  買土地的錢肯定是夠了,估計那兩塊地成交價在三億多元,要是競爭少的話,說不定都花不了三億元。

  他看中的是第二塊85.33畝的地,他還記得,這片區域蓋好后,在20年,房價都漲到三萬五。

  年底規劃的13號地鐵經過這里,小區離地鐵站口新塘站口直接距離五百米左右,而且還是學區房。

  拍賣時間是在5月4號下午三點鐘,地點在天河區公共資源交易中心一樓開標二廳。

  前天,公司已把競買保證金匯入指定銀行賬戶,將競買申請資料按要求準備齊全交付到公共資源交易中心,參加報名資格預審,才具備競買資格。

  幾人吃過午飯,休息了下,帶上由交易中心發放的《競買通知書》、競買憑證和競買標志牌,來到交易中心。

  信息是由自然資源和規劃局發布公告,此次拍賣方式是現場拍賣。

  此次拍賣共拍賣6個地塊,其中有5塊為住宅、商住或住宅規劃的地塊,1塊為純商業或辦公、文化娛樂地塊。

  商健等人走進拍賣廳,坐在第五排左邊的位置,掃看了下參與拍賣的人。

  “三排右前方的,穿白色polo衫的中年男人,是億科的高層何總,負責粵城附近幾個城市的土地儲備和房產開發,這個人很精明,能干。”

  “二排左四,是恒d地產粵城公司的總經理張總。恒大主攻粵省,特別是深市,可以說,他們不缺錢,這里也是他們的地盤,這種幾億級別的土地競拍,看來他們老板沒來。”

  參與土地競拍的房產公司有二十幾個,總人數有一百人左右,雁總只挑重要的人物向老板介紹,商健點頭,一邊打量著這些前世讓他仰望的房產大佬。

  坐在拍賣場,身臨其境,感覺有些妙,想不到,已經成為決定房價的大佬之一。

  沒等多久,時間很快到了下午三點鐘。

  穿著薄款深色西裝的中年男拍賣師,儒雅的形象,走向演講臺,演講臺右側有兩名公證人。

  “歡迎大家參加粵城增城5月份土地出讓拍賣,今天由我來主持此次的拍賣。此次土地拍賣一共有6個地塊......”

  拍賣師簡單的開場白,然后介紹此次拍賣的大概情況,同時,背影墻上的投影屏幕也播放各個地塊的有相關信息和視頻。

  很快,第一個地塊開始介紹。

  拍賣的是增城廣場的熱門地塊,用地面積78.3畝,土地主要用途為普通住宅房,起拍樓板價2400元/平,起價總價為3.13億元,每次增價底價為100萬元。

  商健聽著拍賣師介紹,也在思索著。

  土地拍賣市場一直是房地產市場的一個風向標,是政府調控地產的一個重要手段,也許現在還有很多開發商懷念當年幾乎零門檻的拍賣市場,彼時地方政府為了吸引項目投資,開發商只需要繳納20,甚至更少的土地出讓金便能拿地,然后啟動項目開始銷售,從而以幾乎空手套的方式積累第一桶金。

  這些年,調控政策一波接一波地出臺,到了13年,以前的那個空手套白狼的套路已經不行了。

  如今,土地拍賣還不限拍,即限最高拍賣價,要等到17年左右,粵城為了限制房價,對土地拍賣價進行限拍。

  以往“拍賣”這個詞的意思是價高者得。

  而在今天的中國土地拍賣市場上已經幾乎沒有單純的價高者得一說,土地管理部門在招拍掛說明書上附加的一系列條件,給開發商出了一道又一道難題。

  競價超過最高限價后,轉為“競代建”、“競降居住比例”、“評比規劃方案”等方式進行評比。

  “第一塊地,開始競拍!”

  拍賣師剛喊下,很快有房開公司喊價。

  競拍相當激烈,經過一百多輪競拍,最終被億科拍下,出讓總價為4.60億元,溢價率為46.9,樓面價為3527元/平方。

  星辰房開公司沒有參加這塊地的競拍,等最終落槌時,雁南飛有些咂舌,低聲向老板說樓面價太高了,毛坯房最終售價可能突破11000元/平方。

  商健點頭,以幾年月后的漲勢,虧倒不會虧,少賺一些罷了,但位置好,價格適中的話,賣得也快,資金流轉快。

  第二塊地,也是比較熱門的地塊,不過起拍價太高了,達到2900元/平方,有不少人唏噓政府定的起拍價太高了,還讓不讓人賺錢呀。

  正準備流拍時,龍江集團舉牌喊價4.3億元,還是沒有人競爭,最終成交沒有即溢價率為0,出讓總價為4.3億元。

  若不拍,估計也是流拍。這兩年,土地價格定價很高,流拍很正常。

  接下來,輪拍到第三個地塊,正是商健看中的85.33畝的地塊。

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